利益相关：一个在珠三角混了三年回老家混了三年又来长三角快三年一直迫切希望回到长沙工作想在长沙买房无奈暂时买不起的长沙隔壁市人
算是知乎正儿八经的首答
对长沙的各项政策一直比较关注，从长沙人才引进制度开始提出到现在最终落地，期间一直在关注并思考这件事，今天刚好看到这个话题，把个人对此事的部分想法分享一下，希望各位大神批评指正。
先说个人对这政策的三点疑惑：
1、长沙目前房价相对于全国各一线城市新一线城市二线城市来说，是属于便宜的，既是属于便宜的，为何人才引进之时的各项利好都是为购房服务，这样是否可以解读为政府认为长沙以前吸引不了人才是因为长沙房价贵买房难吗？这与长沙房价目前的现状显然无法对应，那为何要从购房端来制定人才引进政策？这是第一点疑惑。
2、引进人才年龄，能享受到利好的是限定在35岁以内的高学历人才，这似乎与常理不合，高学历高技术人才，在很多专业很多行业都是越老越吃香越值钱的。长沙缺的是这部分高学历高技术人才，而在引进利好上却赤裸裸地实行年龄歧视，这又是为何？能想到的一个细节是，目前在国内各银行办理购房贷款，贷款期限最长30年，银行审批时，如果贷款人最终还款年龄大于退休年龄，会被质疑后续还款能力，如果名下没有其他不动产，有一定几率会被银行拒绝放贷。以国内目前购房贷款政策与退休制度来看，要想贷款30年购房，办理贷款年龄最好不要超过35岁。
3、政策推出时间，长沙今年318推出限购限贷政策，520在原基础上加强，限购限贷政策出来后直到目前，长沙房价这几个月基本稳定，而下个月便进入房地产传统旺季的金九银十，人才引进政策刚好赶在这之前落地。
从这几点来看，个人有个推测，就是政府推出这个所谓的人才引进政策是与长沙的房地产市场强相关的，人才引进政策真的只是为引进人才吗？
先看看长沙房地产市场是什么情况
2016年以前，长沙房价一直不温不火，无论其他城市如何涨，长沙房价涨幅基本一直保持在主要城市的末尾位置。
长沙房价2009~2016上半年走势
从2009年至2016年上半年，长沙房价上涨趋势一直算温柔，7年时间累计上涨63%。
2016年全国房价的那波疯涨，长沙终于赶上了末班车，跟了一波疯涨
长沙房价2016年走势（图片来源：安居客，侵删）
长沙房价最近1年走势（图片来源：安居客，侵删）
可以看到，从2016年1月开始至今年2017年6月，长沙房价一直处于高速上涨期间，一年内累计上涨45%，相比前7年，这是一波妥妥的暴涨.
当然，涨完后绝对价格相比国内其他主要城市仍然不算高。但这涨幅，难免不引起国家关注。
在目前国家对房地产市场的高压态势下，限购限贷的调控政策估计一时半会撤不走，318调控后，上涨势头并未停歇，520后，戛然而止。
520后至现在刚好三个月，这三个月业内对长沙房地产评价提得最多的一个词是：量跌价稳。
从2016年前的慢涨到2016年后520调控前的暴涨再到调控后的止涨，可以得到一个结论：2016年后的这波暴涨一开始是被投资客炒起来的，另一部分是因为去年一线城市房价暴涨，不少在一线城市就业的湖南人被一线城市房价挤出不得退回长沙买房，再一部分就是省内其他市县跟风过来的购房者，而且这部分人还很多。投资客领头，返乡者跟随，中介和开发商鼓吹，郊县一起凑热闹，这就把这波暴涨给推上去了，这几类人我身边都有。
那有没有刚需？长沙市区没有购房的真正刚需，为什么这么说，不如看看长沙的人口。
国家统计局只能查到2015年以前的数据，长沙最近几年一直是属于人口净流入城市，但人口涨幅很有限，平均每年流入约7万人，5年下来累计流入了约34万人，而房子呢？
这5年长沙一共卖出了7457万平方米住宅商品房，如果这些房子是被流入人口所购买，那人均购买面积大约是220平米。会不会有些太多了？长沙本地居民会不会买呢？本地改善型需求肯定是有的，但本地刚需没有，为什么没有？长沙1998年常驻人口就有588万人（具体数据国家统计局能查到，表格下载后不好处理，这里就不贴了）。本地人有地方住，而长沙经过这么多年的城镇化建设，相当部分的本地人不仅仅有地方住，在城市拆迁重建安置的过程中，手上还多了一套甚至多套房子，这部分人并不少，反正我在长沙一圈朋友里有好多个都是这种情况，这些安置房很多都也是按小区规划建设，部分属于小产权房，不好卖，但是出租自住一点问题都没有。
长沙房地产的刚需来源于省内民众，这些年湖南省内各地很多人在长沙买房当成一种投资，不管自己在不在长沙工作，手上有钱的话喜欢先在长沙买套房子供着，中年人想着以后给孩子住，年轻人想着以后自己在长沙安家的时候住，顺便可以出租赚点钱。这部分人属于刚需与投资客之间，且称为伪刚需吧。
我一直觉得所谓的刚需就是结婚前后她妈逼买房不买就不让结婚的这部分人，在长沙买房也是湖南省内很多地方丈母娘对女婿的期望，如果一线城市买不起，那甭管在哪工作，先在长沙买套房。
当然，这部分内容只是我个人根据朋友、同学亲戚等圈子里了解到的内容，有一定可信度，但无法提供数据支撑，暂且当成一种猜测吧，但真实性不影响后续结论。
缺乏真正刚需的长沙房地产市场在经过之前一波暴涨后在限购后终于降温，呈现量跌价稳的姿态。但量跌价稳在市场规律中是一种畸形状态，如果市场根据供需关系走，是不会出现量跌价稳的情况的。为什么会出现量跌价稳呢？因为政府控价了，以限制预售证发放等手段要求房企限价开盘，开发商似乎很憋屈，这波上涨的尾巴就这么被掐掉了，还有许多开发商一直在捂盘，不让涨就不开盘，不卖，但能捂多久呢，可能扛不住了。
政府也很憋屈，如今一个城市的房价似乎是一个城市的名片与招商广告。房价上不去，开发商不愿意来，投资客不愿意来，资本不愿意进来，地也卖不起价，造城运动缺血，经济发展就慢。长沙沉寂了那么多年去年终于赶上一波，还没过足瘾就让国家给掐了。而且掐得这么急。政府在涨势喜人之时规划的蓝图现在恐怕很多都得修改修改。
房地产市场最重要的一个指标是上涨预期，无论现在舆论怎么吹长沙房价未来如何利多，但现实是利空的消息更多。需求端掐灭，土地降温，调控时间未定，开发商扛不住得加快推盘速度，贷款利率优惠取消。长远看长沙人口流入速度也没多大加快迹象，倒是湘江新区建设如火如荼，南城，星沙也是热情似火，城市越摊越大，住房存量越来越多，上涨预期很难维持了，而在这个节骨眼马上就要步入最重要的金九银十。
必须得稳住！前几个月开发商捂盘加上之前上涨的余热未消，房价稳住了，但捂着盘的开发商不趁着金九银十把盘脱手再捂恐怕就扛不住了，去年入场的某些投资客在上涨预期消失后也准备套现离场了。
有人接盘吗？有一部分，够不够呢？很难说。那怎么办？没有需求创造需求也要上！
人才新政在最恰当的时间点出来了。
这拳打得快准狠！拳拳到肉！
引进的都是些什么人？35岁以下高学历高技术性人才，未来城市的中产阶级精英群体。把这部分人打造为楼市的刚需者是最好不过的，有一定购房需求，有还款能力，户口也过来了，而且把信用看得很重的最佳接盘侠，为啥把信用看得重很重要？因为万一，我是说万一噢（加一个万一是为了以后被打脸时能被稍微打得轻一些），房价跌了呢？跌破30%呢？也就是房产价值比贷款额度还要低呢？弃贷比还贷损失还要小的情况下，这部分人因为要维持信用的原因也不会弃贷，有这些人扛着，房地产才不会崩盘。
这仿佛就是在说，满足要求的赶紧来我家办理VIP卡吧，有VIP卡的即可进店消费，满足条件办理金卡银卡VIP的更可领取优惠券。啥？办了卡不消费？那你办卡干嘛？啥？没钱？没钱可以用白条嘛，买了再慢慢还嘛，虽然利息有点高，但别人想买还买不着呢，你看别家都卖一百多两百多三百多，我们这二十块，二十块，统统统统二十块，走过路过千万别错过！啥？这还嫌贵？你是不是人才啊？这都嫌贵你也好意思叫人才？去去去，该干嘛干嘛去。
等这群人买完房了，也就只能留下了，未来想离开长沙套现走人？你是刚需你套啥现走哪去？银行利率这么高的时候你贷款买了房，你希望后面有人会替你接盘么？等房价涨起来再卖吧，不然你这些年就白干啦，这边房子不卖你去其他地方哪有钱买房？就安安心心在长沙呆着呗，哪也别去了，好好工作，建设长沙，再争取早日把贷款还完吧。
政府也许是真的求贤若渴，但眼前也需要有人来托起房地产。毕竟地方政府和开发商都是一条船上的蚂蚱，唇亡齿寒，关键时刻总得互相关照一下吧。不如弄个政策一石二鸟，将购房资格当成福利吸引人才，再用房子当成桎梏留住人才，岂不完美？
等等，一石二鸟似乎太低估政府的智慧了，现在房贷利率这么高，银行客户可不好找啊，开发商还不套现还款，购房人不甘心出高利息，没问题，政府这就帮你们找了一大波客户过来，而且都是优质客户。所以，银行也能借此缓一口气。
总结下个人对此政策的结论：在国家政策允许的框架下强行为长沙房地产市场制造一批稳住房价盘活开发商资金同时掩护当地投资客撤退的优质刚需。同时将此部分人才与房产绑定留住人才。形成了政府、开发商、银行三赢的局面。
限购限贷本来对房产是利空的，而政府利用户口与购房资格挂钩这点将利空的政策变为筛选优质接盘侠的政策，这招实在是高！
当然，以上均是猜测，但未来几个月可以通过一些现象来验证此结论：
1、限购前这波涨得最狠的一些板块楼盘未来两个月会有大量的二手房抛出，这是投资客利用这波政策利好高位套现跑路。但这个现象普通人不好观察到，有条件有门路的可以关注下。
2、金九银十期间长沙会有大量楼盘入市，争取赶上政府制造的这波刚需人士的上车时机。
3、地产中介商业媒体端即将开始大肆宣传房价又要大涨日清盘夜清盘的言论，手机中加了地产中介微信的人士每天会被他们刷屏并收到无数条开盘或者认筹信息，以鼓动这波刚需以及其他潜在有购房资格的人入市。
4、趁着这波热闹光景政府会加快推地节奏，地产商会保守拿地，溢价率不会太高，至少不如房地产销售市场表现的那么火热。
5、这番热闹光景最多能持续到年尾，过完年后，冷冷清清，一地鸡毛……如果明年政策没放开，估计又得绞尽脑汁想下一个招了……
受房地产市场供需端严重信息不对等的情况，以上的现象不一定都能观察到，总之，现在价格是涨不上去了，至于能吸引多少人才落户，看看金九银十比前三个月多卖了多少房子就大概清楚了。
当然，我有很大几率会被啪啪打脸，房地产水这么深的产业，并非是我等随便翻翻数据抠抠脚就能看明白的，很有可能只是我酸葡萄心理作祟导致我的判断谬以千里，到时大家也大可一笑置之。
最后，再谈正题，长沙为什么留不住人才
1、离珠三角太近，经济发展水平又差太远，高薪工作职位数量悬殊太大，具体数据就不去找了，广东吸引了湖南大量本省人口，广州到长沙高铁2个多小时，不少湖南人在广东工作在长沙买房，生活也很惬意。
2、产业落后，全球都在玩互联网的时候，长沙没跟上，这其实很好，本可以形成人才错峰需求，但长沙经济有点四不像，工程机械，汽车制造，娱乐产业，新能源都号称是长沙的支柱性产业，然而每个产业背后都只有一两家大型企业支撑，并没有形成规模型产业，人才内部流动困难。
3、饮食习惯，我所遇到的很多去过长沙的外省人，几乎都有一个共识，长沙的东西味道很好，吃得很爽，但天天吃受不了。长沙的餐厅本地化为主，口味特征很强，很多外省人吃不习惯，多辣，口味偏清淡或喜甜食的东部沿海省份地区的人就适应不了，面食种类稀少且餐厅少，喜面食的北方省份地区的人也呆着不爽，湖南人都以湘菜为荣，湘菜现在全国普及度也很广，但在吸引外地人才方面，本地菜太强势这点是个劣势。
4、本地保护主义太强，官僚主义严重，个人身边的一个小故事，一高中同学大学在中南大学读的通信工程，毕业时顺利校招到长沙移动，湖南最好的大学毕业，专业对口，笔试面试成绩都很优秀，然而没能留在长沙，入职不到一个月便被调去了益阳移动，他长沙移动的位置被人顶了。他大学同班同学面试了广州移动，面试成功后顺利留在了广州移动。像这种故事每个长沙人应该都知道几个。想让人过来，又不给人公平竞争的机会，心眼儿似乎有点小。
5、周边城市对人才分流太大，湖南是经济集中型省份，全省经济发展相对较好的几个地级市全部集中在长沙周边，常德，岳阳，株洲，湘潭，这些城市每年都需要长沙向其输送大量高校毕业生。
长沙是个娱乐至死的城市，住在长沙确实很安逸，每条街道都少不了几家洗脚按摩推油桑拿，每个小区里边也都少不了几家棋牌娱乐室，更别提全城泛滥的食肆酒楼宵夜大排档。生活安逸是一方面，吃喝嫖赌抽五光十色的生活固然让人沉醉，适宜的房价也很吸引人，然而相比这些，真正的人才更加需要的或许是一个实现梦想的平台，长沙，你拿什么给呢？
本答案纯属臆测，如有雷同，谢绝查水表！
以上，谢谢！
