多图预警……
先上结论，长期（5年以上）看涨。
近期因为换房的缘故多出一些余钱，不是很看好自己的主场城市，在网络上搜了一圈，比较有价值且不限购的二三线城市中，如昆明、贵阳、南宁、重庆、珠海、惠州、南通等，综合来看还是看好重庆和珠海（5年以上），但预算有限买不起珠海，于是五一期间刚入手重庆一套小户型。具体理由如下：
【宏观层面】
国内房价上涨的基本逻辑目前没有根本性改变。
（1）货币超发。虽然现在是定向放水到中小微企业，但是那些企业老板拿到这三五百万的银行贷款，想想他们会怎么办？扩大投资？看看这些年多少中小企业是死于盲目扩大规模然后资金链断裂，老板们也不傻，大概率这其中有一半左右的债务资金会流入房市。
（2）地方财政吃紧。产业结构调整升级前很难摆脱土地财政，近期国内土拍市场在沉寂大半年后又开始火爆了，随便转个链接，大家自己看看：
（3）中国城市化目前是59%多一点，离发达国家的70%门槛还有距离，城市化仍将继续，也就是说城市人口还在不断扩张，城市住房需求仍将扩大，尤其是大城市的住房需求非常旺盛。重庆2018年的主城区人口流入是26万人，全国城市中排名第六。
（4）但由于人口增长的变局，未来10-20年城市化的同时伴随着大城市的扩张和中小城市的收缩。这点已经得到国家层面的认可，前段时间一个超级火热的发改委文件相信很多人都看到了。
（5）城镇居民收入持续增长，大家的余钱如何对冲货币放水呢？很多家庭奋不顾身投身房地产真不是炒房，而是没有更好的投资渠道，股市、美元、黄金、P2P这些渠道都太专业，坑一个也不比楼市少，比特币这些好多老百姓听都没听过，大部分人不可能去投。所以，即便是上面政策喊得震天响，我们小老百姓手中的余钱总不能眼看看一年又一年贬值，投到楼市只能是唯一可能的保值渠道。
【中观层面】
重庆是四大直辖市，虽比不了京沪，但看看天津城六区（最新）的房价地图：
图中一片35000+的，还有不少五六万的……
好多重庆本地童鞋说重庆工资收入低，那咱们看看各大城市工资收入排行榜，重庆7429元，天津6765元……【也许有人说重庆的数据水分，但同样可以说天津数据都有水分，天津城六区好多人拿着两三千的工资，天津本地论坛同样上一大堆自嘲的】
然后重庆中心城区的房价如下
再扩大一下比较范围，看看成都、青岛、合肥等同等级甚至还更低等级城市的房价地图。
成都房价地图：
青岛房价地图：
合肥房价地图：
毫无疑问，从纯粹的房价工资收入比来看，除了长沙以外，重庆是二线城市中最低的，当然低有低的道理。
重庆房价低的原因大致如下：
1.天量且低价供地，重庆特殊的地票制度，据说每年2万亩，目前已执行10年，但还有20万亩左右的供地空间。更重要的是，2017年以前，重庆的好多土地价格不过三四千元一平。
2.大量公租房。
3.主城区多中心分布，传统五大商圈（解放碑、观音桥、大坪、南坪、沙坪坝）+各区众多新兴组团（照母山、中央公园、礼嘉、悦来、大学城、西永、茶园……），就算重庆目前有8条地铁（含轻轨），也仍然显得不足，尤其是南区。
4.重庆本地人和长沙人一样，吃喝玩乐优先，没有买房意识，直到2016年底牛市启动后，大家才被打飞的过来的外地人“天启”……
5.重庆本地严重的新房癌情结，有数据统计，据说所有的城市化率不足70%的地区都有新房癌情结。
但根据很多地产公号和熟悉重庆楼市大神的分析，上述导致低房价的原因都在逐步逆转。
1.因为众所周知的原因，2017年以来，重庆土拍价格开始跳涨，近期重庆据说在比较远的北区拍出3幅万元单价的高价地，九龙坡地区也拍出了9300+的高价地。重庆土地供应不再低价，而且供应量也在下降。
2016-2018年，全市土地供应量明显降低，更重要的是，主城区供地更少，看下图：
渝中、江北、南岸等区几乎没有供应，渝北供应量也比其他更偏远的主城区要少很多！新的供地趋势说明，重庆主城区尤其是传统核心区的新房越来越少，相应的这些区域的二手房尤其是次新房（10年以内）保值性越来越突出！
2.重庆的多中心模式可能会有变化，转向内环区域聚集，地铁族上说轨道环线二期大概率是2020年开通，这样以环线为圈的内环线区域商圈（包括传统五大商圈）都将联系起来，而且环线内的区域新房供应量也在减少。
3.2016年启动的牛市基本已经走完，但被牛市启发的本地人也开始认识到房子的保值、升值属性。这点其实全国各大城市都一样。
4.因为上面所说的主城区尤其核心区（渝中、江北、南岸、渝北）土地供应减少，新房越来越贵，上车越来越难（据说这几天南岸区就出来一个新盘，单价达到3万，刷新了很多人的认知），新房癌估计在5-10年会被治愈………………就像北上广深津等城市一样，他们核心区上世纪80年代的房子都有人抢着买，而重庆现在超过10年的房子因为外立面不好看就不好脱手，形成鲜明对比。
基于以上理由，出于安全性考虑，我购房的标准是——渝中、江北、南岸、渝北（靠近江北）的区域，着重关注大家都很熟悉的“两滨一嘴”（北滨路、南滨路、江北嘴）。
【微观层面】
说实话，我是第一次来重庆，微观完全没有发言权，只能说说我五一实地看房的经历。
因为第一次去陌生的城市买房，为避免入坑，提前在贝壳、安居客和房天下等APP上通过VR和视频看了上百套房子，根据某公号选房课程的建议，初步选出了20余套自认性价比还不错的房子，并重点选择了10套关注的房子，并自己制作了下面的一个微观选筹价值分析表：
基于上一部分的分析，我只看中心区的次新房，加上预算有限，又要全款，只能看小户型。而且又是投资，所以采取了“投住分离”的原则，最大限度放弃自己对房子的个人要求，将房屋价值的赋分降到最低，只占25%的比重。最主要是看房子的报价、区域（板块）、地铁、学区、商业这些地段价值，尤其是报价和地块。
首先去看的是渝中区的“里面”小区，因为在贝壳上看到它的“无敌看江”属性实在太诱人了，为此我们还特意预定了里面小区民宿，实地体验了一把看江房子，风景真的无敌棒！
上图：里面小区民宿窗外风景，远眺江北嘴金融城，楼下网红轻轨飘过……
第一天上午看过几套不同的小户型后，单价实在是太高，完全没有笋盘价格，看江基本报价在1.8-2万之间，最低的也要1.78万，不看江的也是1.75万左右，唯一一套报价1.43万的底层不看江，进去后简直想逃离，房间里全是狗屎………………更主要的放弃原因是——周边全部是老破小房屋，地势极其崎岖不平（明明地图上标注去大溪沟轻轨站就两三百米，但一个超级陡的大坡，让这300米感觉拉长到了800米……），出租车开进来都费劲，小区民宿扎堆，严重拉低小区品质，感觉一个低端刚需盘卖出了CEO盘的价格…………
看完里面，沿着网红轻轨奔到了自己第二中意的地块——招商江湾城。小区真不错，绿化超级好，在北方城市根本看不到这绿化覆盖……也有无敌看江……然而还是单价贵，最便宜的小户型也要1.75万的单价（比去年年底的成交价提高了将近1000块），根本没有任何折价空间，另外这个盘还有个问题，如果只买小户型，只能买小区外面独立的住宅性质公寓，不能从楼里直接进小区，得从外面大门绕进去，这样做保护了里面的大户型改善住宅，但也无形中降低了小户型楼栋的价值，在没有更低单价出来前只能先放弃，必须要去最看重的北滨路看看了……
然后马不停蹄地打车去了北滨路——珠江国际、珠江太阳城、中冶重庆早晨组团，一下午看了十几套房子，之前以为北滨路是平的，原来也上下坡，有些坡还很陡，不过城市街面有点香港岛的意思，总体感觉还不错，只是走得我们的腿都快遛细了，真佩服这些中介，天天背包这么走……
幸亏有自己制作的那个表格价值体系，否则十几套下来，同时还要综合考虑绿化、物管、地势、朝向、采光、户型、噪音、小区均价、挂牌价等因素，人都要晕了，而我只要对照表格默默给每个房子直接打分就好……另外有了这个表格，每走进一个房子，我就第一时间跟中介说这个房子是不是报价XX万？中介小哥最后都不敢给我带看那些性价比不高的房子了。最后还是初步选定了表格中最看好的73万单配，采光还行，珠江国际小区在附近几个小区中配套最好，楼龄最新，最关键的是单价低了3000块，性价比最高，也最笋！但是中介给我们抛出一个难题，说这套房子有二房东租约，而且二房东自己花钱装修，不太好清场……，解租还要单独加2万，中介还说之前有几个客户已经进入谈价阶段，都是因为这个租约没谈成……当时想重庆二手房应该没有2018年那么火热了，就没着急，跟中介说先考虑一天。
第一天的微信运动步数是30000+，还是坐轻轨+打车的前提下，也算理解天天上山下坡的重庆帅哥美女们为什么身材这么好了……
第二天想放松一下，去看解放碑和坐长江索道了，索道坐到南滨路，逛完弹子石新开的老街后，顺便又去南坪协信城看了七八套房子。感觉协信城户型虽好（50平居然做出来了小两居，还带阳台，开发商真牛叉），但这类户型房子都报价90-95万左右，折合单价1.8-1.9万了，就算加上开发商赠送的面积，也达到1.7万+，内心是拒绝的，还不如回去买北滨路，忍痛放弃，投资毕竟相对低价才是王道。
协信城出来，顺便逛了一下协信星光广场和万达广场。就这么不经意一逛，在汹涌的本地人流下，老婆不淡定了，觉得自己所在的主场城市商业太落后了，来重庆之前她一直觉得重庆是西部普通的城市，没想到人气这么足（毕竟南坪商圈应该是以本地人为主，不像解放碑、洪崖洞那么多外地游客），当即决定要加“杠杆”（用急的备用现金），要么买1个单配，然后抵押贷再搞一套单配，或者直接不贷款买小两居。
女生果然冲动起来很可怕！这一下直接打破了我刚建立起来的选筹体系，因为我根本没提前看过两居户型，匆忙之下买大概率要掉坑……没办法，只得折回民宿酒店，老老实实打开贝壳开启VR挖笋……就在贝壳浏览的过程中，珠江国际和招商江湾城那边两个中介同时发来微信，之前看过的2个性价比相对最高的房子被其他客户抢走……看来重庆核心区的二手房脱手也不像之前网络上传的那么难卖，虽然最关注的目标小户型被抢走，但更坚定了我的大方向判断，核心区次新二手房还是好出手的，房子保值价值很高！
第三天再次杀向北滨路珠江小区，满怀期待地准备去看珠江国际另一个大笋盘（报价1.56万，比小区均价20000低4000多，虽然有一个暗房，但毕竟是高层，价格太诱人了），谁知道正在路上，中介接到了个电话跟我们说：“哥，咱们换个小区吧，这套房子早上被其他中介签走了………………”奔溃，果然笋盘脱手快，拼的是速度……
最后看了一圈，珠江国际两个笋盘卖出后，再无单价1.6万以下的房子了，珠江太阳城也没有！！！！！！果然如地产公号老师们所说，二手房涨价的逻辑根本不是业主们自己提高价格，而是因为更低报价的房子去化后，剩下高报价的房子就是最低价了！！！！
眼看我们又因为价格打算放弃，中介小哥估计也憋不住了，放出了他的杀手锏，带我们去重庆早晨看了一套报价110万，面积67平的房子，单价1.64万，小户型中最低。我当时很好奇地问中介，为嘛我在贝壳上没发现这套，他反问我是不是没有VR……哎，以后如果卖房，一定要和中介搞好关系，否则因为细节原因导致很多客户没看到，业主也是要吃亏，无形中拉长了交易周期。房子本身不错，采光比小区很多房子都要好（之前这个小区我没看上就是因为采光实在惨不忍睹，而且这点还是无法改变的，属于绝对硬伤），楼层也可以，就赶紧约业主过来谈，最后又砍下4万，106万成交，单价1.58万，基本符合自己的预期。
东拉西扯了这么多，就是感觉重庆房市还是很活跃的，不仅仅中心区新房很受欢迎（如北滨路板块的融景城和江北嘴壹号院基本都是开盘秒光），二手房只要价格合理，脱手也很快。和其他同等城市相比，价格是真低，而且导致价格低的各类政策、观念原因都在逐步改变。
个人感觉，3-5年内，应该会逐步缓慢上涨，暴涨和暴跌都不可能，毕竟国家宏观政策在那里盯着呢。还是那句老话，价值规律不是没到，只是迟到而已。2015年底深圳领涨，然后大家觉得上海就相对便宜，上海就被炒热，然后北京就显得相对便宜，北京自然也逃不过，再接下来是天津、南京、广州一众大城市，再接下来是杭州、重庆、郑州、西安……最后是轰轰烈烈的棚改三四线城市……
