选LPR！
今后几十年，我国的贷款利率（包括房贷利率）会一路拉低，直到和欧美日国家齐平。不仅如此，存款利率也会降低。最大限度刺激人们消费，别担心高房价，这轮去房地产，房价必死。。
这和我国转变经济发展思路相关，靠消费来拉动经济发展。
分析如下：
转换后的房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数（可为负值），当期LPR利率由央行每个月20号公布，那么现在的问题是如何确定加减点数。
以下参考央行的举例说明：
比如借款人小李，购房时的实际房贷利率是基准利率的A倍（注：A小于1表明房贷利率下浮，A大于1表示房贷利率上浮），期限是N年。
如果小李选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，原有房贷基准利率是B（实为B = 4.9%），转换前的实际执行利率就是：
C = A×B
2019年12月发布的5年期以上LPR为D（实为D = 4.8%）。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是：
E = C - D，
（1）如果A = 1.2 （即房贷利率上浮20%），那么加减点数：
E = 1.2 * 4.9% - 4.8% = 1.08%（即加108个基点）
（2）如果A = 0.8 （即房贷利率下浮20%），那么加减点数：
E = 0.8 * 4.9% - 4.8% = -0.88%（即减88个基点）
此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。比如，按照2月20公布的最新一期5年期以上LPR为4.75%，那么最新执行房贷利率变化为：
增减情况 = C - (4.75% + E) = (D + E) - (4.75% + E) = D - 4.75% = 0.05%
因此，只要后续的5年期以上LPR小于上期LPR，那么房贷利率就会减少，房贷支出也会因此减少。
也就是说，最终决定要不要将固定利率换位以LPR为锚的浮动利率，只需要判断未来五年期以上LPR会不会继续下调！
（更多转换内容细节，详见央行官方微信号的文章：《存量浮动利率贷款定价基准转换计算说明》）
我的回答是，为什么不呢？因为未来五年期以上LPR必然下调。逻辑推演如下：
当前，经济不好，要刺激经济，唯有增加市场流动性。这个有两方面，其一是提供LPR下调或者降准等操作降低企业融资成本；其二是降低存款利率，促使人们把钱拿出来投资或者消费。
长期来看，我国经济亟待转型，房地产已经走到头了，国家经济发展需要新的火车头，产业升级和消费升级大有可为。释放需求是必然选项，而房地产明显遏制住了居民消费能力，通过降低居民房贷利率，减少房贷压力，一方面有助于提振消费，另一方面还有助于俘获人心。
最新zzj会议也强调了要释放消费，同时也强调了要力保全球供应链。我不清楚为什么直到现在还有人向我反驳说“本次疫情将使我国世界工厂更稳固、外资更愿意留在这里”，感情高层是瞎操心吗？
本次疫情给我国声誉抹上了极其严重的阴影，这一点是毋庸置疑的，会进一步加速全球供应链调整，同时也会让国家的各项gai革加速推进。
时局变了，当前，时间不一定是我们的朋友。（参考旧文：【中国房地产的过去、现在及将来--第四篇】大国竞争之沙盘推演！）
房贷利率方面，目前房贷利率已经和LPR挂钩，房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数。
央行最近所公布的一年期和五年期以上LPR数值，双双下调，符合我当初的预期。对于降低房贷利率，也不用奇怪，而是必然。而且随着房贷利率的下调，迟早和公积金贷款利率并轨，最终只会有一种房贷利率。
参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，本人估计，未来将会继续通过下调LPR利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。
同时，3月3日，人民银行会同财政部、银保监会召开的“金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会”上表示要“释放LPR改革潜力”，无非就是降低利率呗，而且再次重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。
以上充分说明了高层的清醒与决心。
去年11月份，前央行行长周小川说：“实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代，如果能够管理好微观货币政策，可以不用那么依赖非常规的货币政策。”
充分说明，目前我国利率向下的趋势不小，此外，当下欧美已有不少国家进入负利率时代，而且前几天美联储就迫不及待大幅降息。
总的来说，LPR利率继续下调是大趋势，好不容易送给房奴这份礼物，岂有暴殄之理？
PS：这是对房奴最后的福利！
1、学区房
2、利益集团
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目前我正在公众号更新系列文【中国城市房价漫谈】，目前写了深圳、武汉、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明，接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读。
