坐标成都，刚刚在淘宝上买了司法拍卖房的漂过。
过程有些折腾，但好在最终过户完成了（12.27号拿证）。看在我用5年前的价格在今天买到了同样的房子的情况下，我觉得折腾的过程都是值得的。
正好平安夜无人可约，一个人在家没事，给大家分享下我购买的经验。
如上图，我把整个流程主要分为四个部分（不同颜色标记）：
结合以上信息确定是否值得购买，以及值得用多少钱购买。
竞拍是个心理战，为了以尽可能划算的价格拍到房子，你需要：
其实最主要的就是看空得失，按以上的方式给自己设置冰冷的规则，这样你就不会被情绪左右。
有了裁定书之后，可以在房管局拿到协助执行通知书。
所需要的各项资料，都可以凭协助执行通知书到相应窗口办理调档
比如：契税发票档案，房屋摘要等。
先附个图：
此处只考虑个人购买住宅的情况：
如果卖方也是个人，
总税费=买方契税+卖方增值税+卖方个人所得税
主要的操作空间就在个人所得税上，看以上3种方式哪个成本最低就选用哪个，我选择b，核税结果为0，哈哈哈哈。
值得一提的是，如果有中介或者助拍公司参与的，务必在核税过户前先商量好计税方式，否则，三方公司因为怕麻烦，没有义务和动力，可能会让你多交税。
如果卖方是企业，可以参考上表，在土地增值税的两种算法上做选择。
一切都源于我需要一个车位。小区车位太贵，20W+，而当年我觉得这个钱再加点儿都可以在华阳首付一套了，于是一直没买。
然后就是16、17年的大涨价，涨价我也就忍了，关键是随着18年5月的新政，购房资格也没了，暂时也断了我的念想。
19年初，偶然想起法拍房不限购，二手房价格似乎又到了一个新的低谷，倒挂的现象基本很少了，感觉差不多是个下手的时机，于是，开始看起房子来。
一开始我的定位很简单，因为上班太远且堵车，需要在公司附近买一个上班方便的房子，要上班方便并且装修好的，这样买了就可以住。只需要近，不需要大，只考虑上班需求，不考虑学区配套，距离能步行最好。
然后我看了几套：
看A的时候，刚动了买法拍的心思，虽然步行10分钟可以上班，但由于流程不了解，对风险没底，钱也没开始准备，只打算如果没人抢我就去占便宜。然而成交价比市场价多36W大大的超出了我的预期，2.5W一平米的单价也让我退步。这个时候，我得出了结论：限购的法拍房并不便宜。
由于被A吓了，中途有很久没看房，仅偶尔关注，到7月看到B。可能我对跃层有执念，小区实地看了同户型的房，拍卖的时候准备下手。但是看到加价超出理性，最终并没有参与竞拍。进一步加深了法拍房不便宜的看法，真的有人愿意花几十万买个资格。
差不多同时间看到C，大平层+大花园，是我喜欢的类型。看房当天去了几十个人看房。根据以前的经验，知道这个房子最终价格会比较高，会在我预算之外。并没有参与竞拍。最终竞拍结果，对比市场价溢价60W。差不多这个时候我已经放弃法拍了，法拍并不便宜。
然而查过D所在小区的资料，以及很多大户型的成交情况之后，我得出进一步结论：大户型成交单价更低，因为潜在买家更少，不易哄抢抬价。
从此时开始，我主要把目标放在大户型上，偶然的机会，让我发现了F，一个流拍的房子。F周边有几条规划中在建的道路，可以把我到公司的车程缩短到20分钟内，且自带车库，解决了我的一大需求。按惯例，二次拍卖会8折起拍卖，此时开始决定买F，并着手处理贷款和背调的事情。
F流拍的原因：偏，只能开车进出，公共交通远。小区不大，自身无配套，需要开车出行。面积偏大，不在刚需的选择范围。（不想泄漏自己的地址所有没有给链接信息）
在研究好相关的规划之后，开始着手做房屋的背调。
综合以上信息，得出结论，房屋目前闲置，现值X99W以上，满二且大概率满五唯一。无影响过户的案件。从工行抵押贷款信息可知，原房屋购买价格大约在X60W左右。如果我成交价格在这个附近，差额税费很低。
综上，考虑到税费及物业欠费的问题，我把竞拍价格设置在X80W的上限。
交保证的时候我这边有些纠结，小区内有两套差不多的房子都在我的意向中，且在同一天竞拍。因为我想选择两个中最划算那个，于是打算两个都交保。然而，最终因为没有想到同时竞拍两个且只能有一套竞拍成功（悔拍不退保）的情况下应该怎么操作，最后只竞拍了一套。（另一套因为是外地法院且起拍价高，所以我没选择，最终成交价比我的低了11W。）
设定心理价之后，我的策略是：
不管对手出什么价，我都在倒计时最后30秒，加一手的出价，最终，低于我心理价格竞拍成功。
而后在付尾款的问题上，我这边出了些意外。
开始找的中行做的房贷，因为贷款冲突的原因审批没过，临时换到了民生银行。然而因为换了银行需要重新走审批流程，导致我无法在法院公告的10个工作日内支付尾款。加上银行额度管控，我从竞拍成功到支付完尾款，用了22天，约16个工作日。
为了避免因为延迟付尾款而导致拍卖被撤销，我需要去法院申请延期支付尾款。照我的理解，执行法官也希望早些执行，而不是再拍卖一次，所以延期应该很正常。然而这个时候才让我体会到了法院的冰冷。执行法官拒不延期，各种办法都不行。最后的最后，找代理机构花钱搞定的延期，你们懂的。延期是可能的，但是也会有成本，不同的法院有不同的情况。
尾款支付完成之后，需要在10个工作日内去法院签成交确认书，签了这个执行法官才会处理解除查封，和出具协助执行通知书等。
我的实际情况，没有人告知我要干这个，我主动问到法院的代理机构才知道要先去签这个，此处耽误一周。
然后，更闹心的还在后边，签成交的时候，说是10天左右可以拿裁定，然而，自此之后，我每周打1-2个电话问代理机构和执行法官，依次分别得到了已经送房管局了、正在办理过户、就这几天了、法官还没来得及搞、房管局还没送、我去确认一下、我去确认一下、领导还没批、领导还没来得及批等回复。
在我对年内过户已经不抱有任何期待，甚至怀疑背后是不是出了什么问题的时候，上周五突然通知我可以领裁定了。耗时约40天。
20号拿到裁定，立马去了房管局。先去司法窗口拿协助执行通知书复印件2份。然后拿相关文件去窗口调了档。查到了房子应该是满五(唯一需要联系本人确定配偶情况)，上次交易价格比竞拍的价格还高10W，甚是欣喜。
于是在咨询窗口咨询关于个税核税的问题，窗口回复正常都是3%，满五唯一也可以，但是需要本人来。差额20%的方式，司法拍卖竞拍取得的房屋，只有流拍可以使用(后边证明这句话是错的)。带着疑问和伤心（没法满五唯一就要多给好多万了），我离开了房管局，当日并未办理。
周末的时候，从物业要来了原房主电话，打过去咨询满五唯一的事，确认是满五唯一。在我表示可以给一定的报酬让她跑一趟之后，对方表示愿意配合。我确定好时间联系即可。心里略宽，至少这几万块的税可以省下来。（题外话：从电话沟通看原业主应该性格还可以，做背调的时候就感觉她是被人坑了）
23号周一再跑房管局，打算咨询细节手续，问原业主来需要带什么证明。顺便咨询了下法拍房能否差额征收个人所得税的问题，咨询台的小妹妹不确定，帮忙问了窗口工作人员，答日：可。于是办理了解抵，解抵次日可以过户。心得：咨询台的小妹妹也不一定清楚具体的政策，窗口最清楚，不确定的时候，最好换人多问几次。
24日再去了一趟，排号过户，除了排队比较费时间，其它一切顺利。重要的是，最坏的情况下我预计了6%的税额，实际核税2%。
至此一切办完，就等27号下午去拿证了。
本来我办了贷款，应该有中介（银行要求必须）参与的，毕竟收了我这么多中介费。然而中介相当不给力，加上为了省税费，基本全程都没有中介参与。大概也就只有拿证后办抵押才会需要中介了，谁让我想省钱呢…
还有个插曲。该房屋物业欠费数万，物业经理私下找我说可以免除一部分，前提是好处费…
不喜欢这类的操作，但是对我来说，能省钱就是好的。
查询了相关的规定，最高院的指导思想是，长期空置物业，无特别约定情况下，应按70%收取。等我拿到房产证再去跟物业撕逼。
