一、市场比较法的含义
根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值价格的方法。
类似房地产——与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相当。
可比实例是符合一定条件的类似房地产的交易实例：
①交易方式适合估价目的；
②成交日期接近价值时点；（一年之内，市场平稳两年可以考虑）
③成交价格为正常价格或可修正为正常价格的类似房地产的交易实例。
比较法的本质：以房地产的市场成交价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值价格。
利用实际发生、经过市场检验的类似房地产的成交价格，来求取估价对象的价值价格——直接、直观、有市场说服力，测算结果易于被理解、认可或接受。
二、市场比较法的理论依据
理论依据——替代原理，在同一房地产市场上相似房地产有相近的价格。
估价对象的未知价值价格，可以通过类似房地产的已知成交价格来推测。在具体一宗房地产交易中，可能有利害关系，也可能对交易对象或市场行情缺乏了解，导致成交价格偏离正常价格。要求采用比较法应搜集较多类似房地产的交易实例，并进行恰当处理。这样得到的结果，就可以作为估价对象价值价格的最佳参考值。
三、市场比较法适用的估价对象
同类数量较多、有较多交易、相互间具有一定可比性
适用：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。
区分：标准厂房和特殊厂房（不适用）
不适用：①数量很少，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②交易很少，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差，如在建工程等。
比较法原理和技术，可用于其他估价方法中求取相应参数。
收益法——市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率；
成本法——重置成本、房地产价格各个组成部分（如土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润）；
假设开发法——开发完成的价值、开发经营期等的求取。
四、市场比较法的适用条件
在价值时点之前较近一段时间内有较多类似房地产的交易。
以下情况难以成为不选择比较法估价的充分理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，因估价机构和估价师难以搜集必要的交易实例，造成不能采用比较法估价。——理由不成立
经过努力也难以搜集到必要的交易实例，应在估价报告中说明为搜集交易实例所做出的努力。
可比实例与估价对象的四个差异：
①成交价格与比较价值的内涵和形式不同（价格基础差异）
把交易税费非正常负担下的价格处理成正常负担价，或把正常负担价处理成卖方净得价、买方实付价。
②特殊交易情况与正常交易情况不同（交易情况差异）
可比实例非正常成交价格，处理成正常价格。
③成交日期与价值时点不同市场状况不同（市场状况差异）
把可比实例在成交日期价格，处理成价值时点价格。
④可比实例与估价对象的房地产状况不同（房地产状况差异），
把可比实例在自身状况下的价格，处理成在估价对象状况下的价格。
比较法求得的价值价格趋向于市场价格，在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成房地产市场价格不合理偏离房地产自身的价值，此时会较大偏离市场价值，并与收益法、成本法测算出的价值价格差异很大。【新教材语句描述不同，含义不变】
在房价过快上涨时期，在估价报告尚未出具或出具不久就发生了明显变化（如：价值时点为征收决定公告之日的房屋征收评估、价值时点为损失发生时的房地产损害赔偿估价），估价结果难以让人接受。
五、比较法估价的操作步骤
①搜集交易实例；
②选取可比实例；
③建立比较基础；
④进行交易情况修正；
⑤进行市场状况调整；
⑥进行房地产状况调整；
⑦计算比较价值。
步骤③－⑥是对可比实例的成交价格处理：
价格换算——建立比较基础。使可比实例成交价格与估价对象价值价格之间、各可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。
价格修正——交易情况修正。把可比实例非正常成交价格处理成正常价格。
价格调整——市场状况调整和资产状况调整。从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。
